????背景新聞
????? 4月14日，國(guó)務(wù)院就部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，提出了四項(xiàng)措施。其中最嚴(yán)厲的措施當(dāng)是：對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款不得低于５０％；貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１．１倍；三套以上房可停貸。
?????４月１７日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”。
?????受新政影響，一些城市新房和二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始下跌，“退房潮”初現(xiàn)，許多在售樓盤(pán)出現(xiàn)了買(mǎi)房人“交不起首付”而不再簽約的現(xiàn)象。這種毀約現(xiàn)象在二手房市場(chǎng)更加明顯。北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在１４～１８日期間，“毀約率”逐漸上升并首次出現(xiàn)了購(gòu)房人退房現(xiàn)象。
?????據(jù)報(bào)道，在北京鴻坤理想城的業(yè)主論壇里，有人發(fā)帖號(hào)召大家不交首付一起退房，并稱(chēng)“房?jī)r(jià)跌到萬(wàn)元以下不是不可能”。記者在業(yè)主論壇里發(fā)現(xiàn)，不少之前熱銷(xiāo)的在售項(xiàng)目業(yè)主論壇里，都有人在商量是否該考慮退房。
?????記者走訪(fǎng)北京市朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)等此前二手房交易活躍的區(qū)域發(fā)現(xiàn)，樓市新政也讓遍及北京各個(gè)角落的二手房門(mén)店一夜之間換了個(gè)“角色”：原來(lái)忙著賣(mài)房的經(jīng)紀(jì)人成了“毀約糾紛協(xié)調(diào)員”，原來(lái)最忙的幫著客戶(hù)做按揭和產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)的“權(quán)證”部門(mén)如今“門(mén)可羅雀”，而原來(lái)比較清閑的投訴部和法律服務(wù)部成了最忙的部門(mén)。調(diào)查顯示，新盤(pán)售樓處也大抵如此，售樓員也幾乎成了“糾紛協(xié)調(diào)員”。
?????“不按期來(lái)簽約的有兩種情況，一種是因?yàn)槎追抠J新政，付不起首付或者承擔(dān)不起１．１倍利率而毀約的。但另外一種情況可能更多，那就是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期變了，買(mǎi)房人可能認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)降而毀約?！泵鎸?duì)有１５位購(gòu)房人應(yīng)該來(lái)簽約卻沒(méi)有簽約的現(xiàn)象，一位銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人分析。
?????購(gòu)房人趙先生的想法則是：“我就是覺(jué)得房?jī)r(jià)可能這次真的降了，所以肯定不去簽約了，政策出臺(tái)屬于不可抗力，開(kāi)發(fā)商也會(huì)退我定金?！辟I(mǎi)房人趙先生的想法代表了很多購(gòu)房人眼下的心態(tài)。
?????二手房市場(chǎng)，毀約情況似乎更甚。中原地產(chǎn)張大偉介紹，“這幾天情況變了，不僅許多原來(lái)看了房、有了成交意向的不買(mǎi)了，付了定金的人毀約也在增多，甚至買(mǎi)了房辦了手續(xù)的，都有退房的了?！?br/>?????北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在１４日～１８日回訪(fǎng)的５０００個(gè)從３月１５日登記的購(gòu)房客戶(hù)中，明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達(dá)到了６７％。近日購(gòu)房糾紛中，因?yàn)橘?gòu)房人違約出現(xiàn)退房的比例達(dá)到了總糾紛比例的７成，而在之前占比不足２成。
?????另?yè)?jù)房屋中介部門(mén)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)交了定金、簽訂了意向協(xié)議的單子，９成“毀約”；而已經(jīng)通過(guò)中介簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的單子“毀約”率占５成。“意向合同”毀約的，買(mǎi)房人都放棄了２萬(wàn)到５萬(wàn)元的定金，而已經(jīng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，因?yàn)榘春贤s定，違約金一般達(dá)到房?jī)r(jià)款的３０％～３５％，買(mǎi)房人不愿意承擔(dān)。
?????說(shuō)法１　房產(chǎn)新政策是否屬于不可抗力
?????盧國(guó)偉（鄭州大學(xué)法律碩士）：有些購(gòu)房人認(rèn)為樓市新政屬于不可抗力，因而可以毀約。根據(jù)法律規(guī)定，這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。
?????對(duì)于“不可抗力”，法律有明文規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》第１５３條明確規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。依據(jù)此規(guī)定，不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時(shí)具備不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服三個(gè)條件。如地震、水災(zāi)等。而且，不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間。也就是說(shuō)，在簽訂合同的時(shí)候“不能預(yù)見(jiàn)”。
?????國(guó)家政策的出臺(tái)是否能構(gòu)成不可抗力，應(yīng)視情況而定。符合不可抗力條件的即構(gòu)成，不符合條件的不構(gòu)成，并不是所有的政策都構(gòu)成不可抗力。
?????從２００７年“９·２７”房貸政策到２００８年底的救市政策，再到今年的“新國(guó)十條”，房地產(chǎn)信貸政策多變已是眾所周知的事實(shí)。而且在“新國(guó)十條”出臺(tái)之前，兩會(huì)代表、國(guó)內(nèi)主流媒體都曾痛批高房?jī)r(jià)，并預(yù)測(cè)中央政府會(huì)出手打壓樓市，房地產(chǎn)調(diào)控政策并非不具有可預(yù)見(jiàn)性，且并非不能克服，因?yàn)樵撜咧皇且鸶犊罘绞降淖兓粫?huì)導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)無(wú)法完成。
?????因此，近期的樓市新政不屬于不可抗力，效力不能高于合同約定。購(gòu)房人能否毀約退房，關(guān)鍵要看合同是如何約定的。
?????如果在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有這樣的約定：“若因?yàn)殂y行的原因而非貸款人的原因，導(dǎo)致貸款無(wú)法辦理，則雙方可以終止或者解除合同?！贝藭r(shí)，購(gòu)房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算違約。因?yàn)殂y行調(diào)整貸款比例是銀行的單方行為，并非貸款人的原因，所以原來(lái)購(gòu)買(mǎi)人計(jì)劃貸款的款項(xiàng)批不下來(lái)，購(gòu)買(mǎi)人就可以依據(jù)合同約定解除合同，不承擔(dān)違約責(zé)任。
?????如果在合同中有這樣的約定：“購(gòu)買(mǎi)人若不能辦下貸款，則更換銀行辦理，如果仍然不能辦下貸款，則購(gòu)買(mǎi)人需要及時(shí)補(bǔ)足購(gòu)房款項(xiàng)，否則視為違約。”也就是說(shuō)，講明貸款批不下來(lái)可更換銀行，如果還批不下來(lái)就得自己補(bǔ)錢(qián)，這筆多出來(lái)的錢(qián)只能由購(gòu)房人自己承擔(dān)。合同中有這樣的約定，購(gòu)房人想毀約就要承擔(dān)法律責(zé)任了。
?????說(shuō)法２　毀約后購(gòu)房定金能否退還？
?????宋長(zhǎng)青（西峽縣人民法院院長(zhǎng)）：在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常采取商品房預(yù)售的方式籌集開(kāi)發(fā)資金。商品房預(yù)售時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方往往不簽訂正式合同，而簽訂一份認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議，由買(mǎi)受人交納一定數(shù)量的定金，作為對(duì)雙方簽訂正式合同的擔(dān)保。
?????上述定金由買(mǎi)賣(mài)雙方在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定，具有我國(guó)《合同法》規(guī)定的“定金”的性質(zhì)，即交付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)收回定金；收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。只是《合同法》規(guī)定的“定金”是履約定金，而上述定金的性質(zhì)則屬于訂約定金，即合同雙方當(dāng)事人保證與對(duì)方簽訂正式合同。
?????由于《合同法》未規(guī)定訂約定金，故在司法實(shí)踐中爭(zhēng)議很大。于２００３年６月１日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條對(duì)訂約定金的性質(zhì)予以明確，該條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！?br/>?????根據(jù)上述規(guī)定，毀約后定金能否退還，則要根據(jù)不同情況進(jìn)行處理。對(duì)于一手房買(mǎi)賣(mài)，購(gòu)房人同開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)并交付了定金，若購(gòu)房人在新政出臺(tái)后，預(yù)期房?jī)r(jià)下跌不按照約定時(shí)間去簽訂正式合同，則要承擔(dān)違約責(zé)任，定金不能要回。如果按照約定時(shí)間同開(kāi)發(fā)商商談?wù)胶贤暮炗唵?wèn)題，雙方就認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致原因而未能簽訂正式合同，則系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無(wú)法簽訂，雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。
?????因根據(jù)樓市新政中關(guān)于停止給異地置業(yè)者貸款的規(guī)定，買(mǎi)方無(wú)法貸款購(gòu)房，則可視為情勢(shì)變更，在沒(méi)有約定按揭不成合同如何處理的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則免除買(mǎi)方的責(zé)任，定金應(yīng)予退還。
?????而對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)方簽約并交了定金后，若預(yù)期房?jī)r(jià)下跌而毀約，定金也要被沒(méi)收。此外，買(mǎi)方還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償賣(mài)方的預(yù)期利益損失，即房屋貶值損失。比如由于政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)迅速下跌，買(mǎi)方毀約，導(dǎo)致賣(mài)方因房?jī)r(jià)貶值損失５０萬(wàn)，則賣(mài)方除沒(méi)收定金外，認(rèn)為仍不足以彌補(bǔ)損失，可以向買(mǎi)方追討房屋貶值損失。
?????因此，購(gòu)房人毀約要慎重，如果處理不當(dāng)，可能會(huì)給自己帶來(lái)更大的損失。
?????說(shuō)法３　如何避免房產(chǎn)交易糾紛發(fā)生？
?????丁建民（淅川縣人民法院院長(zhǎng)）：樓市新政出臺(tái)后出現(xiàn)的毀約潮，雖然反映出此前房?jī)r(jià)過(guò)高，但也暴露出一些市民欠缺“誠(chéng)信交易”的意識(shí)。
?????房?jī)r(jià)有漲有跌，只要發(fā)生交易，就有商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期來(lái)看，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)雙方是公平的。買(mǎi)賣(mài)雙方在交易前理應(yīng)能夠預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，拿房?jī)r(jià)上漲或下跌作為違約的借口，既行不通也不應(yīng)該。
?????因此，我認(rèn)為，面對(duì)房?jī)r(jià)不穩(wěn)定的現(xiàn)狀，購(gòu)房人要有理性的心態(tài)和一定承受能力，對(duì)簽訂的合同要誠(chéng)信地去履行，不能跟風(fēng)毀約，除了要承擔(dān)違約責(zé)任外，對(duì)整個(gè)社會(huì)誠(chéng)信體系的構(gòu)建也不利。
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